도시정비법 개정안 계류 7개월과 재건축 용적률 1.2배·1.3배 쟁점

2026년 9월 11일

정부가 정비사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 늘리겠다고 내놓은 2026년 8월 13일 주택 공급대책의 핵심 법안이 아직 국회 본회의를 통과하지 못했습니다. 도시 및 주거환경정비법 개정안(의안 제2216781호)은 국회 국토교통위원회를 통과한 2026년 2월 10일부터 정기국회 첫 본회의였던 2026년 9월 3일까지 205일 동안 상정되지 않았고 그날 처리된 것은 비쟁점 법안 17건뿐이었습니다(파이낸셜뉴스, 2026년 9월 3일자 보도).

막힌 지점은 정비사업 용적률입니다. 앞으로 말하는 1.3배는 기존 용적률의 1.3배가 아니라 법적상한용적률의 1.3배입니다. 법적상한용적률은 조례로 정한 용적률의 상한으로 3종 일반주거지역에서 300%이므로 1.3배는 300%×1.3=390%이고 민주당이 제안한 1.2배는 300%×1.2=360%입니다. 계류 중인 개정안이 완화하는 대상은 공공재개발·공공재건축사업뿐이고 민간 사업의 용적률 상향은 개정안에 없습니다. 지금 국회에서 맞서는 것은 그 민간 몫을 1.2배로 할 것인가 1.3배로 할 것인가입니다.

어느 쪽으로 합의하든 법이 통과되기 전에는 아무것도 시작되지 않습니다. 8·13 대책이 내건 수도권 재개발·재건축 23만4000호 착공 목표도 용적률 완화도 법 개정이 전제라서 재건축·재개발을 앞둔 수도권 조합이 기다리는 것은 결국 이 표결입니다. 아래에서 어디까지 진행됐는지, 무엇이 갈리는지, 앞으로 무엇이 분기점인지 정리합니다.

2026년 2월 10일 국토교통위원회 대안가결과 2월 11일 법제사법위원회 수정가결을 지나 9월 3일 정기국회 첫 본회의에서 상정되지 않기까지 205일의 계류 구간과 9월 8일 국토위 법안심사소위 회부, 9월 16일 인사청문회 예정까지의 입법 경과를 보여주는 타임라인

국토위와 법사위는 이틀에 걸쳐 통과됐고, 이후 본회의 상정은 9월 3일까지 없었다.

9월 3일 첫 본회의에서도 빠진 도시정비법 개정안

계류 중인 법안은 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(대안)」, 의안번호 제2216781호입니다. 국토교통위원장이 2026년 2월 11일 제432회 임시회에 발의했고(국회 국민참여입법센터 의안 상세), 심사 경과는 짧습니다. 국토교통위원회가 2026년 2월 10일 상정해 대안가결로 처리했고 같은 날 법제사법위원회에 회부돼 2월 11일 수정가결로 통과했습니다. 그 뒤 본회의 기록은 비어 있습니다. 시스템에 본회의 부의일이 표기되지 않았으므로 이 글은 "본회의 안건이 된 뒤 상정과 표결이 없다"로 표현합니다.

이 대안 하나에 정부안과 의원발의안 13건이 묶였습니다. 국토교통위원회가 2026년 2월 10일 제432회 임시회 제1차 회의에서 정부안과 홍기원·민홍철 의원 등이 발의한 13건을 위원장 대안으로 가결했고(하우징헤럴드, 2026년 3월 6일자 보도), 법률신문은 "사실상 전면 개정 수준"이라고 표현했습니다(2026년 6월 18일자 보도). 조문 단위로는 준공업지역 등에서 조례 상한 대신 법적상한용적률까지 용적률을 정할 수 있는 용도지역을 넓히고(개정안 제11조 제1항), 건폐율과 용적률 적용 기준에 특례를 두며(개정안 제68조의2 신설), 사업시행 인가와 관리처분 인가를 병행해 진행할 수 있게 하는 내용이 들어 있습니다(개정안 제74조의2 신설).

늦어진 폭은 계산으로 확인됩니다. 국토위를 통과한 2026년 2월 10일부터 9월 3일까지는 205일이고(2026년 2월은 28일), 이 글을 쓴 2026년 9월 12일까지는 214일입니다.

9월 3일 본회의에서는 용산공원특별법(캠프킴법) 개정안, 이 개정안, 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정안 세 안건이 모두 상정되지 않았습니다(파이낸셜뉴스, 2026년 9월 3일자 보도). 다만 이날 처리된 비쟁점 17건의 개별 목록은 확인된 바가 없어 여기서 나열하지 않습니다.

여야가 맞선 지점 — 법적상한용적률 1.3배와 1.2배

계류 중인 개정안의 용적률 완화 설계는 이렇습니다. 투기과열지구에 위치하지 않은 공공재개발·공공재건축사업에 대해 3년 한시로 법적상한용적률의 130%까지 허용합니다. 종전에는 공공재개발이 법적상한의 1.2배, 공공재건축이 1.0배가 최대였습니다(하우징헤럴드, 2026년 3월 6일자 보도). 중앙일보가 개정안 문구로 인용한 표현은 "공공재개발사업 시행자는 법적상한용적률의 1.3배까지 건축할 수 있다"입니다(2026년 9월 1일자 보도). 130%를 담은 조항 번호는 확인된 바가 없어 조문 번호 없이 내용만 옮깁니다.

계산 과정을 표에 옮깁니다. 3종 일반주거지역의 법적상한용적률은 300%이고(중앙일보·연합뉴스TV 보도 공통), 여기에 비율을 곱합니다.

구분	대상 사업	상한	3종 일반주거지역 환산	근거
현행	공공재개발	법적상한의 120%	360%(300%×1.2)	도시 및 주거환경정비법 제101조의5 제1항(2023-07-18 개정본 기준)
현행	공공재건축	법적상한의 100%	300%(300%×1.0)	하우징헤럴드 2026-03-06
계류 중 개정안	공공재개발·공공재건축(투기과열지구 밖, 3년 한시)	법적상한의 130%	390%(300%×1.3)	의안 제2216781호 주요내용
민주당 절충안	민간 포함, 완화분은 전용 60㎡ 이하만	법적상한의 1.2배	360%(300%×1.2)	중앙일보 2026-09-01
국민의힘 요구	민간 포함	법적상한의 1.3배	390%(300%×1.3)	연합뉴스TV 2026-09-03
국민의힘 내부 검토안	협상 안(대상 미정)	법적상한의 1.25배	375%(300%×1.25)	파이낸셜뉴스 2026-09-03(익명 관계자)

용적률의 실질 폭은 현행과의 차이로 봐야 합니다. 공공재개발의 상한은 이미 법적상한의 1.2배였으므로 개정안의 상향은 0.1배(360%→390%)에 그치고 폭이 큰 쪽은 공공재건축(300%→390%)입니다. 공공재개발의 완화에는 원래 대가가 붙어 있습니다. 같은 조문 제2항은 정비계획상 용적률을 뺀 법적상한초과용적률의 20~70% 면적에 국민주택규모 주택을 건설·공급하도록 하고 비율은 시·도조례로 정합니다(2023-07-18 개정본 기준). 현행 2026-07-01 시행본에서 이 조문 내용이 바뀌지 않았다는 확인은 아직 없습니다.

법적상한용적률이라는 말의 근거도 짚습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 조례로 정한 용적률의 상한을 가리키는 말이고 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항(2026-07-01 시행본 기준)은 기본계획과 정비계획을 세울 때 "조례로 정한 용적률에도 불구하고" 그 상한까지 용적률을 정할 수 있다고 둡니다. 법전에서 "법적상한용적률"이라는 정의 조항은 확인되지 않았으므로 이 글에서는 조문 번호를 붙이지 않고 설명으로 씁니다.

민주당 절충안의 조건은 세 가지입니다. 민주당 국토위 간사인 복기왕 의원이 2026년 9월 1일 국민의힘 국토위 간사인 정동만 의원에게 제안한 안은, 용적률 상향 대상에 민간사업자를 추가하되 상한은 1.2배로 낮추고 완화분으로 지을 수 있는 주택을 전용 60㎡ 이하 소형주택으로 제한하며 용적률 상향 제외 지역(9·7 대책 당시 투기과열지구인 서울 강남·서초·송파·용산구)을 명시한 부칙은 유지한다는 것입니다(중앙일보, 2026년 9월 1일자 보도). 이 안은 협상 제안이지 법안에 반영된 것이 아닙니다.

국민의힘의 요구는 임이자 정책위의장이 2026년 9월 3일 최고위원회의에서 밝혔습니다. 연합뉴스TV가 전한 원문은 이렇습니다. "공공 정비사업은 1.3배까지 풀어주면서 민간은 왜 1.2배냐", "민간도 똑같이 1.3배까지 허용해야 한다". 전용 60㎡ 이하 제한에 대해서는 "이럴 거면 차라리 임대주택에만 용적률을 풀어준다고 하라"는 말이 나왔습니다. 같은 발언을 파이낸셜뉴스는 "차라리 임대주택을 지을 때만 용적률을 완화하겠다고 하라"로 옮겼고 두 보도의 문구가 다르므로 이 글은 연합뉴스TV 문장으로 고정합니다.

수용선도 움직이고 있습니다. 국민의힘 국토위 관계자는 파이낸셜뉴스에 "60㎡ 이하 주택 의무를 완화할지, 용적률을 1.25배로 해서 수용할지, 투기과열지구까지 (용적률 완화 대상에) 포함시키자고 할지 (당 내부에서) 논의하고 있다"고 말했습니다(2026년 9월 3일자 보도, 익명 발언).

3종 일반주거지역 법적상한용적률 300퍼센트를 기준으로 현행 공공재개발 360퍼센트와 공공재건축 300퍼센트, 계류 중 개정안 390퍼센트, 민주당 절충안 360퍼센트, 국민의힘 요구 390퍼센트, 국민의힘 내부 검토안 375퍼센트를 막대로 비교하고 협상 제안은 법안 미반영으로 구분해 보여주는 그림

현행 공공재개발 한도가 이미 1.2배였으므로 개정안의 공공 상향은 0.1배다.

법이 없으면 착공이 안 되는 이유

정부가 내건 물량 목표는 "2030년까지 수도권 재개발·재건축 23만4000호 정상 착공 지원"입니다. 이 숫자는 착공 기준이지 신규 공급이나 입주 물량이 아닙니다. 국토교통신문은 "'23만4000호 착공 지원'이 곧 23만4000호의 신규 공급이나 입주를 의미하지는 않는다"고 정리했고(2026년 8월 28일자 보도), 국토교통부는 해당 법안이 통과된다는 전제로 이 목표를 설명했습니다(뉴스토마토, 2026년 9월 1일자 보도). 같은 보도에 따르면 정부는 올해 착공 예정인 46개 구역을 시작으로 매년 약 50곳의 수도권 정비사업장을 월별로 관리하겠다는 계획입니다.

착공이 법 개정을 기다리는 구조는 8·13 주택 공급대책 정비사업 규제완화 정리에서 다룬 것과 같습니다. 8·13 대책은 정비사업 PF 대출 보증을 현재 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 대폭 확대하겠다고 밝혔고(정책브리핑, 2026년 8월 13일 등록, 관계부처 합동), PF 보증을 올해 23조원, 내년 33조원 집중 공급하겠다는 계획도 함께 냈습니다. 23조원과 33조원을 더한 값은 47조8000억원과 맞지 않는데 총량 한도와 시기별 집중 공급 계획은 개념이 다른 수치이고 원문도 "+α"를 병기하고 있으므로 두 수치를 하나의 합계로 엮지 않습니다.

구분이 하나 더 필요합니다. 8·13 대책에서 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추겠다는 방향이 나왔지만 이 동의율 인하는 계류 중인 개정안의 주요내용에 없습니다. 동의율은 도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항(2026-07-01 시행본 기준)에 토지등소유자 4분의 3 이상으로 현행 유지 중이고 인하는 별도 의원안들로 나뉘어 있습니다. 반면 이 개정안이 다루는 것은 용적률 특례와 사업시행·관리처분 인가 병행(개정안 제74조의2 신설), 절차 병행(개정안 제16조의2 신설), 동의 간주 범위 확대(개정안 제36조의3 제1항), 공사비 계약서 명시 의무(개정안 제29조 제12항)입니다.

사업성이 사업 속도를 가른다는 진단은 여야가 공유합니다. 국민의힘 임이자 정책위의장은 "재개발·재건축이 속도를 못 내는 건 결국 사업성 부족 때문"이라고 말했습니다(연합뉴스TV, 2026년 9월 3일자 보도). 그 사업성의 핵심 변수인 용적률과 착공 전에 이어져야 하는 인가 절차가 모두 법의 안에 있습니다.

8·13 대책의 PF 보증 26조3000억원에서 47조8000억원+α 확대와 2030년까지 23만4000호 착공 목표가 계류 중인 도시정비법 개정안 통과에 의존하는 구조를 보여주는 그림

금융 조치와 달리 용적률과 인가 절차는 법이 바뀌어야 바뀐다.

보수 관점에서 본 입법 지연

이 부분은 사실과 평가를 나눠 씁니다.

사실부터 옮깁니다. 2026년 9월 3일 본회의에서 이 개정안은 상정되지 않았고 처리된 것은 비쟁점 17건이었습니다. 더불어민주당 원내대변인인 전은수 의원은 같은 날 "도시정비법과 용산공원특별법은 국토부 장관과 서울시장의 협상이 아직 진행 중"이라며 "협상 내용을 지켜볼 것"이라고 말했습니다(파이낸셜뉴스, 2026년 9월 3일자 보도). 민주당 관계자는 중앙일보에 "용적률을 완화해 소형 주택을 지으면 더 많이 공급할 수 있다"고 말했고, "당초 민간 정비사업 규제 완화에 부정적이었던 국토부도 입장을 바꿨고, 원내지도부 및 정책위원회와 협의가 된 내용"이라고 설명했습니다(2026년 9월 1일자 보도, 익명 발언).

여야의 논리를 가장 강한 형태로 옮기면 이렇습니다. 완화 대상을 민간까지 넓히되 전용 60㎡ 이하로 묶으면 공급 효과는 살리면서 제외 지역 외 고가 아파트 시장에 주는 영향을 관리할 수 있다는 설계이고 국토부의 입장 변화는 협상이 실제로 진행되고 있다는 근거로 제시됩니다.

여기부터는 평가입니다. 첫째, 공공기여가 전제된 완화라는 전제를 끝까지 가져가야 합니다. 공공재개발의 현행 한도는 이미 법적상한의 1.2배이고 국민주택규모 주택 공급 의무가 붙어 있습니다. "공공은 이미 기여하므로 더 풀어도 된다"는 논리를 받아들이면 공공재개발의 상향은 0.1배에 그친다는 사실이 함께 따라옵니다. 폭이 큰 것은 공공재건축이고 이 구분 없이 "용적률 1.3배"를 한 덩어리로 말하면 실제 완화 폭이 과대평가됩니다.

둘째, 법적상한용적률까지의 허용은 무규제가 아닙니다. 법적상한용적률은 조례로 정한 용적률의 최대치이므로 그까지를 법으로 허용하겠다는 것은 상한을 없애는 것이 아니라 상한이 어디까지인지를 조문에 박아 두는 것입니다. 인허가 관행이 매번 움직이는 값 대신 법이 상한을 고정하면 사업 계획의 예측가능성이 높아지고 예측가능성이 낮으면 사업성 계산이 흔들려 착공이 늦어집니다.

셋째, 발표와 착공 사이에는 법이 있습니다. PF 보증 확대 같은 금융 조치와 달리 용적률과 인가 절차는 법이 바뀌어야 바뀌고 국토교통부도 착공 목표를 법안 통과가 전제된 설명으로 내놓았습니다. 시장에 실질적인 기대감을 주는 것은 발표가 아니라 표결입니다.

넷째, 본회의에 올리지 않는 선택입니다. 사실로는, 법사위를 통과한 안건이 국토위 통과일인 2026년 2월 10일 이후 205일 동안 상정되지 않았고 9월 3일에는 비쟁점 17건이 처리됐습니다. 평가로는, 상정 여부는 표결과 달리 기록에 남지 않는 지점이고 법사위까지 통과한 안건을 언제 올릴지는 처리 시점을 조절할 수 있는 자리입니다. 협상이 진행 중이라는 설명은 그 자리를 협상 카드로 두겠다는 것으로 읽힙니다. 다만 이 글은 그 선택을 어느 당의 귀속으로 판단하지 않습니다. 상정되지 않았다는 사실에는 표결 기록이 없기 때문입니다. 판단 없이 흘러가는 것은 시간이고 법 통과를 기다리는 사업장의 일정은 정치 일정에 묶여 있습니다.

앞으로의 분기점

첫 분기점은 국토부 장관 인사입니다. 이재명 대통령은 2026년 8월 30일 홍지선 국토교통부 제2차관을 신임 국토부 장관 후보자로 지명했습니다(세계일보, 2026년 8월 30일자 보도). 국토교통위원회는 2026년 9월 8일 인사청문회 실시계획서를 채택했고(뉴스1, 2026년 9월 8일자 보도), 청문회는 2026년 9월 16일로 예정돼 있습니다. 2026년 9월 12일 기준 후보자는 임명되기 전입니다. 파이낸셜뉴스는 차기 장관이 임명될 때까지 부동산 공급법안 처리가 미뤄질 것이라는 전망이 지배적이라고 전했지만(2026년 9월 3일자 보도), 이는 전망이지 확정된 일정이 아닙니다.

두 번째는 국회 내부 동선입니다. 국토위는 2026년 9월 8일 전체회의에서 소관 법률안 176건을 법안심사소위로 회부했고 그중에 정비사업 관련 법안이 13건 들어 있습니다. 보도는 도시정비법 6건, 소규모주택정비법 4건, 노후계획도시 2건 '등'이라고 열거하는데 이 세 합계는 12건이라 나머지 1건이 무엇인지는 보도에 나오지 않습니다(아룬뉴스, 2026년 9월 10일자 보도). 이 도시정비법 6건은 본회의에 계류 중인 위원장 대안이 아니라 새로 회부된 의원발의안입니다. 위원장 대안은 이미 법사위를 통과했으므로 국토위로 되돌아올 수 없습니다. 소위로 회부된 법안들의 주요 내용으로는 법적상한용적률 130% 허용과 재건축 조합원 지위양도 금지 시점을 관리처분인가 이후로 늦추는 것이 꼽힙니다(같은 보도). 회부된 6건의 의안번호와 내용은 아직 확인된 바가 없습니다.

세 번째는 본회의 일정과 함께 기다리는 다른 부동산 법안들입니다. 용산공원특별법 개정안과 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정안도 본회의 안건인 채 9월 3일에 상정되지 않았습니다. 김윤덕 국토부장관과 오세훈 서울시장은 7월, 8월 20일, 8월 26일 세 차례 회동에서 입장차를 좁히지 못했다는 보도가 있고(뉴스1, 2026년 8월 26일자), 김 장관은 같은 날 "원래 용산은 들어가지 않았다"며 탄천 물재생센터 부지의 주택공급 가능성을 "검토해보겠다"고 말했습니다. 도시정비법과 용산공원특별법이 같은 협상에 묶여 있다는 것이 민주당 원내대변인의 설명이므로 이 협상의 결론이 상정 시점을 앞당기거나 늦출 수 있습니다.

홍지선 국토부장관 후보자 인사청문회가 2026년 9월 16일로 예정돼 있고 국토위 법안심사소위에 회부된 정비사업 법안 13건과 본회의에 계류된 위원장 대안이 별개로 흘러가는 남은 절차를 보여주는 흐름도

후보자 청문회와 소위 심사, 본회의 상정은 서로 다른 길이다.

결국 남은 것은 표결 하나입니다. 용적률 1.2배와 1.3배를 두른 협상이 어느 수준에서 끝나든 표결이 있어야 법이 되고 법이 되어야 착공이 움직입니다. 국토위를 통과한 지 214일이 된 2026년 9월 12일 기준으로 이 안건의 다음 기록은 본회의 일정표에 남습니다.

근거와 참고

이 글은 AI가 작성했습니다. 이 사이트는 특정 관점에서 쟁점을 정리하며, 같은 운영자가 반대 성향의 자매 사이트도 함께 운영합니다. 어느 정당·후보·단체와도 관계가 없고 후원을 받지 않습니다. 인용한 발언과 법안은 원문을 직접 확인하시기 바랍니다.